Kauf/Verkauf Immobilien

Der Erwerb bzw. der Verkauf (die Veräußerung) einer Immobilie ist für beide Parteien ein Geschäft, in dem es um erhebliche Vermögensbeträge geht.

Beim Erwerb einer Immobilie lassen sich im Kern vier verschiedene Ansätze als Kaufvertrag bilden:

I. Der Kauf eines unbebauten Grundstückes (Bauplatz), z. B. zur Bebauung als Bauherr.

II. Der Kauf eines bebauten Grundstücks samt aufstehendem gebrauchtem Gebäude, z. B. Einfamilienhaus oder einer einzelnen Wohnung (z. B. Eigentumswohnung).

III. Der Kauf eines neu zu errichtenden Hauses oder einer Wohnung. Hierbei handelt es sich um den so genannten Bauträgervertrag.

Aufgrund der Besonderheiten beim Typ Nr. III, die eine ausführliche Erörterung durch den Urkundsnotar bedürfen, werden vorliegend lediglich zu Ziffer I und II die wichtigsten Merkmale erläutert.

A. Vorbereitungsphase
In der Vorbereitungsphase sollte der Käufer das Vertragsobjekt genau besichtigen und gegebenenfalls eine technische Prüfung durch einen Bausachverständigen vornehmen. Falls sich hier Mängel heraus stellen sollten, können diese mit in die Kaufvertragsurkunde hineingeschrieben werden. Grundsätzlich gilt nämlich, dass für gebrauchte Immobilien im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen wird.

Stellen die Erwerber dann nach der Beurkundung Fehler des Vertragsgegenstandes fest (z. B. undichte Stellen im Keller), so können diese gegenüber dem Verkäufer nicht mehr gerügt werden, es sei denn, dieser hätte sie arglistig verschwiegen. Dieser Nachweis ist im Regelfall sehr schwer zu führen.

Andererseits ist der Kauf einer gebrauchten Immobilie ja im Regelfall auch wesentlich günstiger, als der Erwerb eines neu errichteten Gebäudes, so dass grundsätzlich die Gewährleistung des Vertragsobjekts in den notariellen Beurkundungen ausgeschlossen wird.

Darüber hinaus sollten Sie sich bei der Stadt erkundigen, und zwar insbesondere bei Bauplatzkäufen, wie der Stand der Erschließung und der Abrechnung durch die zuständige Gemeinde ist.

Hier ist nämlich zu beachten, dass Erschließungsmaßnahmen oft durchgeführt worden sind, ohne dass sie bereits berechnet worden sind. Die Kommune ist hier dann in Vorleistung gegangen und hat die Erschließungsmaßnahmen gegenüber dem Eigentümer der Immobilie noch nicht abgerechnet. Dies muss allerdings bei der Frage des Kaufpreises und bei der Frage der Übernahme der bereits geleisteten, aber auch noch nicht abgerechneten Erschließungsmaßnahmen kostenmäßig in der Notarurkunde niedergelegt werden.

Darüber hinaus sollten Sie bei Bauplätzen das sogenannte Baulastenverzeichnis beim städtischen Bauamt einsehen. Im Baulastenverzeichnis können Beschränkungen verzeichnet sein, die sich aus den Bebauungsplänen heraus nicht ergeben und die die Möglichkeit einer Bebauung möglicherweise zu Lasten des Erwerbers einschränken.

B. Vertragsgestaltung
Bei der jetzigen Vertragsgestaltung ist es erforderlich, dass der Notar sowohl die Interessen des Verkäufers, wie auch die Interessen des Käufers in gleicher Art und Weise sichert. Diese Sicherung wird dadurch erzielt, dass sowohl für den Verkäufer, wie auch für den Käufer im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages entsprechende Sicherheitsmechanismen verankert sind, die garantieren für beide Teile, dass der Vertrag - wie von den Beteiligten gewünscht - auch tatsächlich vollzogen werden kann.

Folgender Beispielfall soll Ihnen einen kleinen Einblick in den Inhalt der notariellen Urkunde beim Kauf einer Immobilie geben. Nachstehend wollen die Eheleute Sorglos an die Eheleute Müller eine Immobilie verkaufen. Dazu ist zunächst erforderlich, dass der Notar das Grundbuch einsieht. Die entsprechenden Daten aus dem Grundbuch werden dann in den Kaufvertrag übernommen. Ausgangspunkt ist daher für alle notariellen Vertragsgestaltungen im Grundstücksrechtsverkehr das Grundbuch selbst.

Das Grundbuch gliedert sich in die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und in weitere drei Abteilungen:

a. Die Aufschrift enthält die Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes etc.

b. Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke aufgeführt und zwar mit den Katasterangaben (Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe).

c. Die Abteilung I dient der Eintragung des Eigentümers und der Grundlage seiner Eintragung. Sind mehrere Eigentümer vorhanden, so müssen entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben sein, oder das Beteiligungsverhältnis der Gemeinschaft bezeichnet werden.

d. In der Abteilung II werden die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, wie z. B. so genannte Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Wohn- und Wegerechte), Vorkaufsrechte etc.

e. In der Abteilung III werden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden aufgenommen.

Der Kaufvertrag hat dann im Wesentlichen folgenden Inhalt:

K a u f v e r t r a g
über einen mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundbesitz

§ 1 Kaufgegenstand

1. Der Verkäufer ist Eigentümer des nachfolgend bezeichneten Grundbesitzes nebst aufstehendem Gebäude:

Amtsgericht:	Musterstadt
Grundbuch von:	Stadt Muster
Grundbuchblatt:	1234
Gemarkung:	56
Flur:	7
Flurstück(e):	89
Größe:	412 qm
Lage:	Musterstraße 4

2. Der Notar hat den Grundbuchinhalt festgestellt. Ihm liegt ein am tt.mm.jjjj von seiner Mitarbeiterin aus dem elektronisch geführten Online-Grundbuch gefertigter unbeglaubigter Grundbuchauszug vor. Er erörterte den Grundbuchinhalt mit den Erschienenen.

Im Grundbuch sind folgende Belastungen eingetragen:

Abt. II: lfd. Nr. 1	Wohnungsrecht für Max und Ingrid Mustermann gesamtberechtigt gemäß § 428 BGB
Abt. III: lfd. Nr. 1	50.000 EUR , Grundschuld für die Stadtsparkasse in Musterstadt
lfd. Nr. 2	30.000 EUR , Hypothek für die Wohnungsbau- förderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen

Bezüglich der Belastung in Abt. II lfd. Nr. 1 sowie in Abt. III lfd. Nrn. 1 und 2 wird hiermit von den Erschienenen die Löschung bzw. pfandfreie Abschreibung bewilligt und beantragt.

§ 2 Verkauf

Der Verkäufer verkauft und überträgt dem dies annehmenden Käufer die vorbezeichnete Haus- und Grundbesitzung samt allen gesetzlichen Bestandteilen und Zubehör, insbesondere allen baulichen Anlagen, lastenfrei in Abt. II und III zu Eigentum - bei mehreren Käufern zu je gleichem Anteil -.

Zur Verdeutlichung der Örtlichkeit wird ein entsprechender Lageplan, in dem das hier verkaufte Flurstück 89 schwarz schraffiert dargestellt ist, als Anlage zu dieser Urkunde genommen. Der Lageplan wurde den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt und von ihnen genehmigt.

§ 3 Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit

1. Der Kaufpreis beträgt

250.000,00 EUR
(in Worten: zweihundertfünfzigtausend Euro).

2. Der Kaufpreis - abzüglich der an die eingetragenen Gläubigerbanken zu zahlenden Ablösebeträge - ist fällig und zahlbar auf das folgende Konto des Verkäufers:

Kreditinstitut:
Konto-Nr. :
BLZ:
Kontoinhaber:

innerhalb von 8 Tagen, nach dem Zugang der schriftlichen Fälligkeitsmitteilung des Notars, in der dieser mitgeteilt hat, dass

a. zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung die nachstehend bewilligte Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist, und zwar nur nach den in § 1 genannten Vorlasten oder aber nach Belastungen, denen der Käufer zugestimmt hat oder bei denen er selber mitgewirkt hat,

b. die zur Wirksamkeit oder zur Durchführung dieses Vertrages erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen in grundbuchmäßiger Form vorliegen,

c. die zuständige Gemeinde bestätigt hat, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach dem BauGB, DSchG und WoBauErlG nicht besteht oder nicht ausgeübt wird und etwaige sonst erforderliche behördliche oder gerichtliche Genehmigungen sich im Besitz des Notars befinden,

d. entweder Lastenfreiheit des Grundbuchs vorliegt oder die Löschungsunterlagen für die nicht übernommenen Belastungen auflagenfrei bzw. auflagenerfüllbar vorliegen,

e. nicht jedoch vor dem tt.mm.jjjj.

Die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, dass die Grunderwerbssteuer vom Käufer gezahlt wurde, ist nicht Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit.

3. Zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mahnung in Verzug. Unbeschadet gesetzlicher Pflichten zum Ersatz weitergehender Verzugsschäden muss der Käufer dann jedenfalls die gesetzlichen Verzugszinsen entrichten, die mit dem Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen sind. Entsteht also dem Verkäufer ein Schaden, z. B. dadurch, dass der Käufer nicht pünktlich zahlt, muss der Käufer auch den über den Zinsschaden hinaus gehenden Schaden zahlen.

4. Der Käufer unterwirft sich wegen der Zahlung des Kaufpreises dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der Notar wird ermächtigt, dem Verkäufer jederzeit ohne Nachweis der die Fälligkeit der Forderung begründenden Tatsachen eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen.

5. Der Notar wird angewiesen, die Eintragung des Eigentumswechsels erst zu veranlassen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist. Der Notar wird daher gem. § 53 BeurkG übereinstimmend angewiesen, die Eigentumsumschreibung erst zu bewilligen und zu beantragen, wenn ihm der Verkäufer unverzüglich nach Erhalt des Geldes schriftlich bestätigt oder hilfsweise der Käufer durch Bankbestätigung nachgewiesen hat, dass der Kaufpreis (ohne etwaige Zinsen) bezahlt ist. Vorher soll er dem Käufer und dem Grundbuchamt keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift dieser Urkunde zusenden, die die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) enthält.

Der Verkäufer wird dem Notar unverzüglich schriftliche Mitteilung vom Eingang des Kaufpreises machen.

§ 4 Besitzübergang, Übergabe

1. Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen, aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen, sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer über am Tag der Kaufpreiszahlung. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Schlüssel zum Vertragsobjekt unmittelbar nach Erhalt der Kaufpreiszahlung zu übergeben.

§ 5 Sach- und Rechtsmängelhaftung

1. Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels (z. B. Schäden am Haus oder Altlasten auf dem Grundstück) des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen, gebrauchten Zustand. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.

2. Der Verkäufer garantiert, dass weder Wohnungsbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz noch Bindung nach dem Wohnraumförderungsgesetz besteht. Baulasten und im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten werden von dem Käufer übernommen; solche sind dem Verkäufer jedoch nicht bekannt. Der Verkäufer versichert, dass er Eintragungen in das Baulastenverzeichnis nicht veranlasst hat. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen.

3. Der Verkäufer leistet dafür Gewähr, das der verkaufte Grundbesitz, der auf den Käufer übertragen wird, frei ist von Zinsen, Steuern und Abgaben, die bis zum Tage des Besitzübergangs anfallen

§ 6 Erschließung

Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge für Erschließungsanlagen, die endgültig hergestellt oder für die die Beitragspflicht entstanden ist, trägt der Verkäufer, unabhängig davon, ob sie bereits durch Zustellung eines Beitragsbescheides festgesetzt worden sind.

Im Übrigen gehen solche Beiträge zu Lasten des Käufers.

Auf der Grundlage des obigen Beispielfalles folgende Ergänzung:

Als Kaufpreis haben die Parteien 250.000 EUR vereinbart. Die eingetragenen Belastungen in Abteilung II und in Abteilung III des Grundbuches wollen die Erwerber natürlich nicht übernehmen. Sie wollen also, dass sie lastenfreies Eigentum erhalten.

Erläuterungen:
Demgemäß enthält der § 3 „Kaufpreis“ alle Regelungen über die Fälligkeit und die Bezahlung des Kaufpreises. Diese Vorschrift dient insbesondere der Sicherheit des Käufers, um keine Zahlungen ungesichert leisten zu müssen.

Hierzu ist zunächst einmal erforderlich, dass zugunsten des Käufers eine Eigentumsvormerkung ranggerecht eingetragen wird. Die Eigentumsvormerkung reserviert das Grundstück quasi für den Käufer. Der Verkäufer kann ohne Zustimmung des Käufers nachträglich das Grundstück weder weiter belasten, noch weiter verkaufen. Spätere - vertragswidrige - Eintragungen, die durch den Verkäufer erfolgen würden, wären insoweit unwirksam.

Außerdem ist erforderlich, dass die Gemeinde ein so genanntes Negativattest erteilt bezüglich ihres Vorkaufsrechts. Dieses Vorkaufsrecht steht der Gemeinde bei Grundstückskaufverträgen kraft Gesetzes zu, darf allerdings nur in besonderen öffentlichen Interesse ausgeübt werden. Diese Fälle sind allerdings an einer Hand abzuzählen. Wenn überhaupt, so wären lediglich Teilflächen betroffen, die gegebenenfalls für Straßenbaumaßnahmen noch genutzt werden müssen.

Wichtig ist für die Erwerberseite natürlich, dass die Lastenfreistellungsunterlagen der eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger und in grundbuchmäßiger Form beim Notar vorliegen.

In unserem Beispielfall wollen die Eheleute Müller natürlich weder das Wohnrecht übernehmen, noch die eingetragene Grundschuld und die Hypothek. Von daher kümmert sich der Notar darum, dass ihm die eingetragenen Banken eine Löschungsbewilligung für die eingetragenen Grundpfandrechte erteilen. Gleichzeitig wird er die Eheleute Mustermann anschreiben und anfragen, ob diese bereit sind, die Löschungsbewilligung für das eingetragene Wohnungsrecht zu erteilen. Erst wenn dem Notar sämtliche Löschungsunterlagen vorliegen, kann er den Kaufpreis fällig stellen. Wichtig ist insoweit, dass dem Käufer klar ist, dass er erst dann zahlen muss, wenn ihm der Notar dies schriftlich mitteilt.

Sofern die zu löschenden Grundpfandrechte (Grundschulden oder Hypotheken) noch Restkreditbeträge des Verkäufers absichern, wird der Gläubiger (z. B. die Volksbank oder die Sparkasse) die Grundschuldbriefe und die Löschungsbewilligungen an den Notar nur mit einer Treuhandauflage übersenden. Diese sieht so aus, dass die Unterlagen lediglich dann gebraucht werden dürfen, wenn sichergestellt ist, dass lediglich nach Zahlung des Restbetrages in Höhe eines von der Bank zu beziffernden Betrages gebraucht gemacht wird. Diese Rückzahlung des Darlehns erfolgt aufgrund einer entsprechenden Mitteilung durch den Notar im Fälligkeitsschreiben. Konkret bedeutet dies, dass der von der Bank angeforderte Betrag von dem Käufer an die Bank zu zahlen ist; der nicht zur Lastenfreistellung erforderliche - freie - Betrag wird unmittelbar auf das Privatkonto des Verkäufers, das in der Regel im Notarvertrag bereits angegeben ist, überwiesen.

Unter keinen Umständen sollte der Käufer Zahlungen vornehmen, bevor ihm nicht die Fälligkeitsmitteilung des Notars (diese wird durch Einschreiben übersandt) vorliegt. Der Verkäufer sowie die finanzierende Bank des Käufers - sofern sie dem Notar bekannt ist - erhält eine Kopie des Fälligkeitsschreibens zur Kenntnisnahme.

Die Absicherung des Verkäufers ist einfacher. Der Verkäufer verliert nämlich sein Eigentum noch nicht durch den notariell beurkundeten Kaufvertrag, sondern erst durch die spätere Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt. Diesen Umschreibungsantrag kann ausschließlich der Urkundsnotar stellen. Er wird von den Parteien im Rahmen des Kaufvertrages insoweit ausdrücklich angewiesen diesen Umschreibungsantrag erst zu stellen, wenn ihm die vollständige Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist.

Besitzübergang, Nutzen und Lasten:
Diese Vorschrift in der notariellen Urkunde regelt den Zeitpunkt, zudem zum Einen das Nutzungsrecht auf den Erwerber übergeht, zum Anderen allerdings auch die Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten am Vertragsbesitz. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat. Das Eigentum geht erst - wie oben beschrieben - mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Erwerber über. Hierfür ist unter anderem auch erforderlich, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer (3,5 % vom Kaufpreis) an das Finanzamt gezahlt hat.

Erschließungskosten:
In diesem Abschnitt werden die Fragen der Erschließung des Grundstücks geregelt. Bei einem bereits bebauten Grundstück ist zwischen den Parteien oft die Vereinbarung getroffen, dass dieses als voll erschlossen verkauft wird. In diesem Fall trägt dann der Verkäufer das Risiko, dass etwa bereits tatsächlich erstellte Erschließungsanlagen noch nicht abgerechnet sind. Insoweit enthalten die meisten notariellen Beurkundungen - vorbehaltlich eines anderen Urteils der Vertragsparteien - den Passus, dass Erschließungsbeiträge, auch für Erschließungsanlagen die noch nicht abgerechnet worden sind, grundsätzlich vom Verkäufer zu zahlen sind. Hiervon zu unterscheiden sind die noch nicht bebauten Grundstücke. Hier ist dann zwischen den Parteien zu klären, ob das Grundstück als vollerschlossen, teilerschlossen oder nicht erschlossen veräußert wird. Entsprechend sehen dann auch die Regelungen über die Erschließungskosten aus.

Gewährleistung:
Hierbei ist zu unterscheiden zwischen der sogen. Sachmängelgewährleistung des Grundbesitzes sowie die Rechtsmängelgewährleistung.

In Bezug auf letztere schuldet der Verkäufer den Übergang eines lastenfreien Grundstückes auf den Käufer (in unserem Beispielfall müssen also das Wohnungsrecht, die Grundschuld und die Hypothek gelöscht werden). Dagegen übernimmt der Verkäufer für den Zustand des Grundstücks sowie der darauf aufstehenden Gebäude im Regelfall nicht die Gewähr. Dies entspricht der üblichen Notariatspraxis und stellt keine sachwidrige Benachteiligung des Erwerbers dar.

Ausgeschlossen vom Gewährleistungsausschluss ist allerdings ein arglistiges Verhalten des Veräußerers. Sofern dieser weiß, dass das Gebäude Mängel aufweist, die dem anderen Vertragsteil nicht bekannt sind, so haftet der Verkäufer. Der Erwerber kann dann vom Vertrag zurücktreten oder aber den Kaufpreis mindern.

In der Praxis kommt dies hin und wieder vor bei Feuchtigkeitseintritten im Kellerbereich oder auch im Dachbereich (bei Bungalows etc.). Sofern die Verkäufer hier wissen, dass Wasser eintritt, müssen sie dies den Erwerbern mitteilen. Stellt sich hinterher raus, dass die Verkäufer - ohne dies den Erwerbern mitzuteilen - gewusst haben, dass Wasser in die Immobilie eintritt, stehen dem Käufer die obigen Rechte zu sowie gegebenenfalls auch Schadensersatzansprüche.

Finanzierungsvollmacht:
Um die Anwendung eines rechtlich heutzutage kaum noch gerechtfertigten Notaranderkontos zu vermeiden, arbeiten fast alle Notare zwischenzeitlich mit einer sogen. Finanzierungsvollmacht. Ausgangspunkt ist der, dass der Käufer die Eintragung einer Grundschuld für seine Finanzierungsbank benötigt, damit überhaupt die Zahlung durch die Bank erfolgen kann. Diese wird das Darlehen nämlich nur dann auszahlen, wenn eine Grundschuld am Kaufobjekt bestellt worden ist und die Bank über einen entsprechenden Grundbuchauszug verfügt. Der Verkäufer erklärt sich im Rahmen der Finanzierungsvollmacht mit einer vorzeitigen Beleihung des Objektes für die Zwecke der finanzierenden Bank des Käufers einverstanden und erteilt insoweit eine entsprechende Vollmacht an den Käufer. Eine Gefahr für den Verkäufer besteht nicht. Durch die entsprechende notarielle Gestaltung wird nämlich sichergestellt, dass der Käufer die Finanzierung lediglich zur Bezahlung des Kaufpreises, nicht aber für sonstige Zwecke (z. B. eine Karibikreise) verwenden kann. Insoweit empfehle ich dringend, die entsprechenden Finanzierungsgrundschulden bereits frühzeitig zur Verfügung zu stellen, damit diese im gleichen Termin notariell beurkundet werden können. Dies erleichtert die vertragliche Abwicklungspraxis, da der finanzierenden Bank dann sofort auch die Grundschuld zur Verfügung gestellt werden kann, da sie diese bei Fälligkeit des Kaufpreises bereits grundbuchmäßig abgesichert sehen muss.

Die notarielle Kaufvertragsurkunde enthält natürlich auch noch weitere Regelungen, die allerdings im Detail mit mir oder meinen Mitarbeiterinnen abgestimmt werden können. Der obige Überblick soll Ihnen helfen, den Mechanismus eines notariellen Kaufvertrages, insbesondere die Absicherung für die Verkäufer- sowie für die Käuferseite zu erkennen.

Für weitere Erläuterungen stehen Ihnen meine Mitarbeiterinnen und ich gerne zur Verfügung.